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JR九州と西鉄が「首都圏不動産」を積極的に取得 [不動産]

JR九州(福岡市)は6月27日、東京都北区東十条にある賃貸マンションを取得したことを明らかにした。今後の状況を見て大規模リニューアルを実施するか、建て替えるかを検討する。都内に保有する事業用不動産はこれで7件目となる。東京では不動産価格が高騰しているが、将来の収益拡大に向けて物件を仕込んでいくことにしている。

今回取得したのはJR東十条駅から徒歩約4分の「東十条マンション」(写真右)。地上12階建てで延べ床面積は約1万9000平方メートル。182戸の住宅のほか店舗7区画があり、9割ほどが入居しているという。同社は開発中のものもあわせオフィスビル3件、賃貸マンション1棟、ホテルを2つ保有している。「東京の不動産は非常に高くなっていて優良物件が少ない。ただ、都心で優良物件が見つかれば仕込みチャレンジして事業拡大につなげたい」としている。




東京の不動産取得に関しては、西日本鉄道(同)も積極的だ。同社は自社マンションブランド「ブラントン」を立ち上げ、日本橋小伝馬町はすでに完売。新宿区神楽坂と台東区蔵前にも物件を建設中だ。さらに千代田区神田にも4棟目を建設することにしている。ほかにもホテルソラリア西鉄ホテル銀座など4つのホテルを保有している。同社も東京都心での不動産取得には積極的で、頭打ちの運輸事業を補完する事業の一つと位置付けている。

ただ、一部ではマンション、オフィスビル対象の用地となる不動産価格が高騰しているとの指摘もある。新築だけでなく中古物件の動きが活発になってきているのはその証左でもある。
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不動産市況に厳しい目 建築費高騰などでマンション販売低迷 [不動産]

やはりというか

不動産市況の高騰を受け、

マンション販売が低調に推移しています。

九州でも同様で、

2016年1〜6月のマンション販売戸数は

前年同期比19%マイナスの2796戸に低迷。

前年を下回ったのは2年ぶりのことです。

人件費、資材費の高騰はもちろん、

熊本地震の影響もあったようです。

マンション販売の低迷が株価にも影響しています。





19日は不動産株の年初来安値が続出しました。

オフィスや商業系よりも

マンション開発のデベロッパー系の株が売り込まれました。

市場はいち早く〝脱不動産〟の動きに入っているのかもしれませんね。

市場が上向くには建築費の漸減か所得の向上が必要なのですが、

東京オリンピック関連の開発も目白押しですし、

所得も景気の先行き不安感から上がりませんから

厳しいのでしょうね。

マイナス金利下でもてはやされた不動産。

ちょっと先行きに不透明感が漂いますね。




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JR九州 帝人から大阪本社ビル取得 さらに非鉄道事業に注力へ [不動産]

JR.JPG


10月半ばの上場を予定しているJR九州。

非鉄道事業への注力が目立っています。

3日には大阪の帝人大阪本社ビルを購入すると発表しました。

関西での不動産開発は初めてで、

ビルは取り壊してマンションを建設するということです。








JR九州の非鉄事業といえば、

マンションをはじめホテルや駅ビル、ドラッグストア、飲食など様々。

JR九州ファームという子会社を設立して農業にも参入しています。

鉄道会社がタマゴや野菜を作るってのはなかなかユニークですね。








同じ福岡の鉄道会社である西日本鉄道も同様の動きをしています。

マンションに宅地開発、商業施設、雑貨店、

食品スーパー、国際物流、遊園地などこちらも色とりどり。

ホテルは海外展開も進めており、

現在、ソウル(2015年秋オープン)で営業を始めており、

プサン(2017年開業予定)とバンコク(2018年開業予定)にも

進出することにしています。






これら鉄道会社が非鉄道事業に力を入れるのは

裏を返せば‥‥



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福岡でも盛り上がる不動産投資 少々過熱気味ですかね [不動産]

福岡市の不動産会社、
三好不動産が東京に初の支店を開設します。

同社は売買仲介や管理のほか、
相続にも力を入れている不動産会社です。
地域的分散投資や初期投資を抑えたい投資家や、
実家が福岡にあるものの、
仕事で首都圏に生活の拠点を構えている人たちを
ターゲットにしたいという考えですね。




不動産投資は地震などのリスクがあるため、
地域を分散させるのが良いとされています。
また、上昇が続いている福岡といえども、
地価は東京都の足下にも呼びません。

image1.JPG

一方、経済の中心地である福岡には
九州各県から若者が流入し続けています。
大学や専門学校の多さもその動きに拍車をかけています。
学びに福岡に出てきて、
そのまま就職して住み着いてしまうという形です。
そのためアパートやワンルームマンションの需要は大きく、
不動産投資に向いている地域の一つとされています。




また、福岡の実家がある人でも
就職で首都圏などに出て行ってしまうと、
実家が将来的に空き家になってしまう可能性があります。
実際、福岡市中心部でも空き家物件が売りに出され、
一戸建てやアパート、駐車場になっているところも散見されます。




このような福岡に実家がある人たちに
不動産オーナーとして顧客になってもらいたいというのが
三好不動産の戦略の一つのようですね。

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アパート向け融資に関して思う [不動産]

福岡は今日も蒸し暑い。

サウナの中にいるような高湿度の日々が続いており、

じわりと体に堪えますね。










さて、きょうは金融機関、特に地銀の融資に関して。

近年、地銀はアパート(マンション)融資に力を入れています。

地方においては企業の資金需要が大都市圏ほど旺盛でないため、

節税対策としてアパート需要を喚起している次第です。

IMG_0411.JPG





貸家(アパート)を建てておくと

①土地の評価額が更地より低くなる。
貸家建付地の評価額=自用地の評価額×(1ー借地権割合×借家権割合)

②自用家屋より建物評価を低くできる
貸家の評価額=固定資産税評価額×(100%ー30%)

③小規模宅地等の特例が受けられる(200平方㍍まで50%減になる)

さらに不動産で出た損失を給与などの収入と相殺できるため、

課税対象額を圧縮することも可能です(損益通算)。

土地を遊ばせておくより節税対策になるので

土地持ちには魅力的な制度です。

銀行にとっても貸金の伸びにつながります。




福岡証券取引所での決算発表でも

「融資が伸びた」との声がよく聞かれましたが、

よくよく精査してみるとアパート需要がそのメインでした。

それまでは太陽光発電向けの融資も柱のひとつでしたがね。



決算を聞いていて感じたのは

小規模な銀行ほど、

田舎の銀行ほど

アパート向けの融資が多いということです。







しかし、将来どうなるのでしょう?

各地方では人口減少が目前に迫っています。

人口は減るのにアパートは増えている。

当然、需給ギャップが発生しますよね。

そのうち空室率の向上が

アパート経営者を苦しめることになるのは明らかでしょう。

本当にニーズがあるのは

都心、もしくは地方都市の中心地まで30分圏内の駅近物件です。

これらの条件から外れた物件は賃料を下げたりしないと

入居者を確保することは難しくなります。




金融機関としては融資先が少ない中、

アパート向け案件はありがたい存在でしょう。

しかし、目先の数字を追いかけてばかりいては

「将来の不良債権を抱え込むことにならないか」と

ふと思った梅雨の朝なのでした。


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路線価発表 福岡、熊本上昇目立つ [不動産]

7月1日

路線価が発表されました。

九州ではインバウンドの底上げ効果もあって

福岡や熊本で地価の上昇が目立ちました。
博多駅前のこの辺とか↓
image.jpegimage.jpeg
ビジネスホテルとか
ニーズがあるからですね
(記事はこちら↓) http://www.nishinippon.co.jp/nnp/f_sougou/article/255770 地価といえば LINEが福岡オフィスが入る自社ビルの建設予定地を JR九州に譲渡しましたが、 その額が相場の2倍、 坪当たり1000万円を超えていたことが話題になっています。 総額約50億円。 JRはホテルを建設することにしていますが、 「上場を機に実は本社ビルにするのでは?」 (JRの本社は賃貸ビルに入居しています) なんてこともまことしやかにささやかれています。 ともに今後の上場を控えた両社。 浅からぬ縁のようなものを感じるのは私だけでしょうか?
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博多駅筑紫口の一等地のホテル建て替えスタート [不動産]

博多駅筑紫口(新幹線口)の真ん前に建つ
築43年の「博多都ホテル」の建て替え工事が本格的に始まりました。

既に3月いっぱいで営業は終えており、
周りにはガードが張り巡らされています。

image.jpeg

運営する近鉄グループはホテルやオフィス、
商業施設が入る複合ビルにするようですね。

これで古めかしかった筑紫口がちょっと明るくなればと思いますね

きょうは天神ビッグバンについて [不動産]

今日の福岡は快晴です。
昨日は午後に黄砂かPM2.5かで霞か薄曇りかという天気でした。
今日は外出にも最適ですね。
風はまだつめたいですが。。。

今日は福岡市のまちづくりについて書きます。

福岡市では創業特区とからめて
今後10年間で中心部・天神の30棟のビルを建て替える
天神ビッグパンというプロジェクトを推進します。

建物の容積率は最大50%上乗せされます。
福岡市は空港が近いので非常に便利が良いのですが、
航空機が市内上空を通過するため
建物の高さが規制されていたんです。
しかし、中心部の上空まで飛ぶわけでもなく
現実的に飛行しない所は緩和しようという流れになっています。

これで延べ床面積は現状の1・7倍、雇用は2・4倍に増えると試算されています。
さらに2900億円の建設投資効果、
プロジェクト完了後は毎年8500億円の経済波及効果があると期待されています。

福岡銀行や西日本シティ銀行は
5月から建設会社やテナント向けに低利融資をスタートさせることにしており、
一挙にプロジェクトは動き出すことになりそうです。

天神の建物は築40年以上たった古いものが点在します。
西日本鉄道の本社が入っている福岡ビルもその一つですね。
福岡は人や企業の流入が続き、
広いワンフロアのオフィスへのニーズが高いのですが、
受け皿となるオフィスビルは数少ないのが現状です。
ワンフロアの最先端オフィスビルと言って思いつくのは
博多駅前の「JRJP博多ビル」ぐらいでしょうか。

今回のプロジェクトが成功してさらなる発展を期待したいところですね。

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にぎわいとともに地価も上昇 マンション価格も上昇 [不動産]

今日の福岡は昨日ほどの快晴ではないものの
朝からおひさまが顔を出しております。
寒くもなく暑くもなくちょうどいい気候です。

さて、土地取引の基準となる地価が一斉に公示されました。

全国的に上昇傾向が目立ちますが、
その裏には「上がる所は上昇を続け、
下がる所はなかなか下げ止まらない」という二極化の構図がみえます。

福岡でも九州新幹線開業効果や
周辺の商業、オフィスビルの整備が進んだことで、
博多駅周辺の地価上昇が目立ちました。

そのほか、太宰府天満宮のある太宰府市や
長崎市中心部でも地価の上昇が目立ちました。
こちらはインバウンドの影響が色濃く出ていると思います。
九州ではクルーズ船が長崎港と博多港を中心に寄港します。
主に中国発着の船ですので当然「爆買」が起こります。
クルーズ船が入港した日は
ラオックスの旗艦店が入る複合商業施設「キャナルシティ博多」には
観光バスが1日130台!もやってきます。
壮観な光景です。
今後もクルーズ船の寄港は増えそうですので、
経済活性化→地価の上昇ということになったようです。

天神にも4月1日に空港型の市中免税店が福岡三越にオープンします。
こちらの店は免税店のノウハウを持った福岡空港と
ビルの大家さんである西日本鉄道、
そして三越伊勢丹の3社の出資によるものです。

福岡三越は3階に西鉄の天神駅があるターミナル百貨店ですが、
首都圏のものとはちょっと違います。
駅と通路で上層階と下層階がはっきり分断されているのです。
そのため降りる客の取り込みがスムーズにいかないのです。
これは福岡三越の長年の悩みであります。
空港型市中免税店の導入でインバウンドを取り込みたいところでしょう。
天神のさらなるにぎわいにつながればと思います。

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